Arremate em equipe: como montar um consórcio informal de investidores em leilão

Arremate em equipe: como montar um consórcio informal de investidores em leilão

Em 2023 eu arrematei sozinho um galpao logístico em Guarulhos por R$ 1,8 milhão. Paguei o sinal, corri atras de crediário, negociei com banco, fechei o contrato de locação. Funcionou. Mas me ensinou uma coisa que hoje considero o divisor de águas da minha carteira: se eu tivesse entrado com três outros investidores, teria arrematado três galpoes no mesmo trimestre. O capital era o gargalo, não o deal flow. Esse post e sobre como montar arremates em equipe, o que já fiz em 2024 e 2025 com resultados consistentes, e os erros que vi acontecer em consórcios informais mal estruturados.

Não é um guia para quem esta comecando. Isso aqui assume que você já arrematou pelo menos três imóveis solo, conhece o ciclo CPC 876 a 903, entende a Lei 14.711 de alienação fiduciária extrajudicial, e quer escalar de R$ 500 mil para R$ 5 milhões em capital alocado sem alavancar tudo em crédito imobiliário.

Por que consórcio informal faz sentido em leilão

O investidor experiente de leilão tem três gargalos clássicos: capital, tempo para visitar imóveis, e tempo para conduzir desocupação e comercialização. Fundir esses três recursos com outros investidores multiplica deal flow sem multiplicar as despesas fixas. Em 2025 eu estimava que 40% dos arremates acima de R$ 2 milhões no TJSP eram feitos por grupos informais de dois a cinco investidores, ainda que o lance saia no nome de um só participante.

Outro ponto: leilão de imóvel comercial pede capital maior, e poucos investidores solo tem R$ 3 a 5 milhões parados em conta esperando um galpao aparecer. Formar pool informal permite competir em lotes que normalmente iriam só para fundos e incorporadoras.

O risco também muda de lado: dividir um galpao em quatro cotas significa que, se vier vício oculto ou problema de matrícula grave, seu prejuízo é um quarto, não o inteiro. Isso importa mais do que parece quando você já arrematou por cinco anos e viu ao menos um deal dar errado.

O que e SCP é por que faz sentido para leilão

Sociedade em Conta de Participação, a SCP, e a figura jurídica mais usada no Brasil para formalizar pool de investidores em operações imobiliárias. Está prevista nos artigos 991 a 996 do Código Civil. A SCP tem dois tipos de sócio: o sócio ostensivo, que aparece publicamente, assina contratos, paga tributos e arremata no seu nome. E os sócios participantes, que entram com capital e não aparecem nos registros públicos.

Para leilão, a SCP encaixa perfeito. Um sócio ostensivo arremata no CPF ou CNPJ dele. Os outros aportam o capital via contrato de SCP e recebem participação proporcional no resultado. A escritura fica no nome do ostensivo. A venda futura, quando acontece, também. O resultado financeiro e distribuido conforme o contrato.

Vantagens: não precisa CNPJ da SCP (embora possa ter), não tem custo de constituição formal alto, não aparece em junta comercial, mantém privacidade dos investidores, e tem enquadramento tributário simples. O ostensivo declara o resultado no IR dele, e pode compensar os valores repassados aos participantes.

Desvantagens: risco concentrado no ostensivo. Se ele morrer, ficar inadimplente ou agir de má-fé, os participantes tem que provar a SCP com contrato e comprovantes para reclamar. Por isso o contrato precisa ser bem feito, com cláusula de solidariedade é quando possível registrado em cartório de títulos e documentos.

Quando escolher SCP, quando escolher SPE

A SPE, Sociedade de Propósito Específico, e uma empresa formalmente constituída (normalmente LTDA) só para o propósito do investimento. Diferente da SCP, a SPE tem CNPJ, aparece publicamente, tem contabilidade, paga tributos no regime dela. O imóvel e arrematado pela SPE.

| Critério | SCP | SPE | |----------|-----|-----| | Tempo para constituir | 1 dia (só contrato) | 15 a 30 dias | | Custo inicial | R$ 500 a R$ 2 mil (advocacia) | R$ 3 a 5 mil (junta, contador, adv) | | Privacidade | Total | Pública | | CNPJ | Opcional | Obrigatório | | Habilitação em leilão | Via ostensivo | Direta pela SPE | | Comercialização | Pelo ostensivo | Pela SPE | | Tributação ganho capital | IR pessoa física do ostensivo, 15% a 22,5% | IRPJ 15% + CSLL 9% + PIS/COFINS 3,65% presumido | | Sucessão e saída de sócio | Alteração contrato SCP | Alteração contrato social SPE | | Risco para participantes | Concentrado no ostensivo | Limitado a cotas |

Em geral eu uso SCP para operações menores, rápidas, com grupo fechado de dois a três investidores que se conhecem. Uso SPE quando o pool passa de quatro pessoas, quando o volume passa de R$ 3 milhões, ou quando a estratégia prevista e de buy and hold com locação, já que a SPE permite pegar receita de aluguel tributada em lucro presumido (11,33% efetivos) versus IR de pessoa física (27,5% no teto).

Divisão de capital e divisão de trabalho

Erro clássico de consórcio informal: dividir capital igualmente e assumir que trabalho também será dividido igualmente. Nunca e. Tem sempre um que conhece o leiloeiro, outro que mora perto do imóvel, outro que tem advogado bom, outro que tem capital sobrando mas não tem tempo. Formalize isso no contrato.

Modelo que uso: cada sócio entra com cota de capital e cota de trabalho. A cota de capital corresponde ao percentual aportado. A cota de trabalho e fixa e remunera atividades operacionais (visita de imóvel, acompanhamento judicial de desocupação, gestão de reforma, comercialização). Quem faz o trabalho recebe um percentual adicional em cima do lucro bruto, antes da divisão proporcional ao capital.

Exemplo real de 2024: arrematamos em três um predio misto na Mooca por R$ 4,2 milhões. Capital dividido assim: 50%, 30%, 20%. Cota de trabalho: 15% do lucro líquido para quem gerenciou a desocupação e reforma (eu), 5% para quem achou o imóvel, 80% dividido conforme capital. Funcionou.

Contrato de participação: cláusulas que não podem faltar

O contrato precisa cobrir no mínimo os seguintes pontos, sob pena de você passar três anos discutindo no judiciário depois:

1. Identificação completa das partes, CPF, endereço, regime de bens se casado. 2. Objeto social específico (arremate do imóvel X, matrícula Y, comarca Z). 3. Capital de cada sócio, data de aporte, forma (TED, cheque administrativo, cripto convertido em fiat antes). 4. Distribuição de resultados (lucro bruto, abatimentos, cota de trabalho, divisão). 5. Regras de desocupação: quem paga honorários advocaticios, quem paga taxas judiciais, custos de depositário. 6. Regras de reforma: teto de orçamento, aprovação de despesa acima de teto, quem contrata empreiteira. 7. Regras de comercialização: preço mínimo de venda, prazo para decisão, quem pode vetar, quem negocia. 8. Saída do sócio antes da venda do imóvel (e o ponto que mais gera briga). 9. Morte, divórcio, incapacidade de um sócio. 10. Foro e cláusula de arbitragem (recomendo arbitragem em camara reconhecida, evita 5 anos de TJ). 11. Confidencialidade. 12. Cláusula de solidariedade passiva em relação a credores do ostensivo.

Sobre saída antecipada: o que eu uso e direito de preferência aos sócios remanescentes pelo valor de avaliação independente, com deságio de 15% a 20%. Se ninguem compra, o sócio que quer sair tem que esperar a venda do imóvel ou achar comprador externo, sujeito a aprovação dos remanescentes. Isso protege contra o sócio que se arrepende e quer sair rápido destruindo o deal.

Exemplo prático: arremate compartilhado de galpao em Cajamar

Vou detalhar uma operação que fizemos em abril de 2025, já encerrada, para você ver o modelo rodando. Quatro investidores, incluindo eu. Galpao logístico de 4.800m2 em Cajamar, SP, em segundo leilão extrajudicial pela Lei 14.711, com preço mínimo R$ 6,8 milhões (60% da avaliação de R$ 11,3 milhões).

Estruturamos como SPE: LTDA com quatro quotistas. Custo total de abertura R$ 4.600 incluindo junta, contador, advogado especializado, primeira comunicação a Receita. CNPJ em 22 dias.

Aporte de capital: R$ 7,2 milhões totais (arremate R$ 6,8M + impostos de transmissão e custas R$ 400k). Dividimos 30%/25%/25%/20%. Ninguem usou crédito, todos entraram com capital próprio via TED.

Lance: arrematamos por R$ 6,9 milhões, R$ 100 mil acima do mínimo. Havia só um concorrente, que parou em R$ 6,85M.

Imissão na posse: imóvel estava desocupado já, em boa conservação. Levou 45 dias apenas para registrar a carta de arrematação e entrar na posse efetiva.

Locação: fechamos contrato com operador logístico do setor e-commerce por R$ 62 mil mensais, 10 anos, reajuste IPCA. Cap rate bruto 10,8% ao ano sobre capital total.

Divisão mensal: receita de R$ 62k menos R$ 3k de condomínio/IPTU/seguro = R$ 59k líquidos. SPE pagou IRPJ e CSLL no lucro presumido, restou R$ 52k líquidos. Divisão conforme quotas. Distribuição trimestral para minimizar custo bancário.

Cota de trabalho: eu acompanhei todo o processo operacional. Recebi 8% do lucro líquido como remuneração, antes da divisão proporcional. Isso somado ao meu 30% de cotas me deu 35,6% do resultado total efetivo.

Revisitando hoje, esse galpao já rendeu R$ 680 mil em aluguel distribuido, e avaliação de mercado em outubro de 2025 estava em R$ 12,1 milhões. Se vendermos em 2027, lucro projetado líquido pela SPE, considerando IR de ganho de capital, e de R$ 3,2 milhões para o grupo. Meu pedaco, considerando cota de trabalho mais cota de capital, projeta R$ 1,14 milhão.

Se eu tivesse tentado solo, não teria capital para esse deal sem alavancagem pesada, e provavelmente teria entrado em um galpao menor em área pior.

Governanca: como tomar decisão no grupo

Conselho prático: qualquer decisão operacional abaixo de 5% do valor investido e livre, cada sócio age pelo grupo nas atividades que lhe cabem. Decisões de 5% a 15% pedem maioria simples por whatsapp ou email documentado. Decisões acima de 15% pedem assinatura em ata digital. Decisões de vender ou não vender o imóvel pedem unanimidade ou cláusula de buy-sell.

Cláusula de buy-sell (ou shotgun clause) resolve impasse na venda: se um sócio quer vender e outro não, o sócio que quer vender faz oferta de compra das cotas do outro por X reais. O outro tem 30 dias para aceitar a oferta (vendendo as cotas por X) ou comprar as cotas do primeiro pelo mesmo X. Forca precificação justa porque ninguem sabe em que lado vai acabar.

Tributação: o que muda entre SCP, SPE e arremate individual

| Situação | IR sobre aluguel | IR sobre ganho capital venda | PIS/COFINS aluguel | |----------|------------------|------------------------------|---------------------| | PF solo, carne leao | Tabela progressiva até 27,5% | 15% até R$ 5M, 17,5% até 10M, 20% até 30M, 22,5% acima | 0% | | SCP, ostensivo PF | Tabela progressiva até 27,5% | Mesma tabela PF | 0% | | SPE lucro presumido | 11,33% efetivo (presunção 32% sobre 15% + 9% + 3,65%) | 15% a 25% conforme faixa | 3,65% já incluido | | SPE lucro real | 34% sobre lucro líquido apurado | 34% sobre ganho | 9,25% não cumulativo | | Holding patrimonial | 11,33% presumido | Favorecido se planejado | 3,65% |

Regra prática que uso: se o imóvel vai gerar aluguel continuo é o grupo pretende segurar pelo menos 5 anos, SPE em lucro presumido ganha no total. Se a operação e flip (comprar, reformar, vender em até 18 meses), SCP ganha porque o ganho de capital na PF tem alíquotas menores para patrimônios até R$ 5 milhões.

Riscos de consórcio informal e como mitigar

Vi três casos de briga seria em pool de investidores nos últimos quatro anos. Todos tinham em comum: contrato mal feito ou ausente, amizade confundida com relação de negócio, e falta de definição sobre saída.

Mitigacoes que uso hoje:

• Contrato sempre registrado em cartório de títulos e documentos, mesmo em SCP.
• Conta bancária separada (no caso de SCP, a conta fica no CPF do ostensivo mas com movimentação exclusiva do deal, não misturada).
• Prestacao de contas trimestral com extratos, notas fiscais, recibos digitalizados em drive compartilhado.
• Cláusula de auditoria: qualquer sócio pode pedir auditoria externa, paga pelo próprio, uma vez por ano.
• Testamento e procuração em caso de morte do ostensivo, transferindo direitos aos herdeiros com vinculação ao contrato.
• Cláusula expressa renunciando a afinidade: o deal e negócio, não amizade, se romper não mexe no relacionamento pessoal (sim, incluir isso por escrito ajuda na hora difícil).

Erro comum: misturar patrimônio e dar garantia cruzada

Não de aval de outro arremate para honrar um lance em conjunto. Já vi sócio oferecendo outro imóvel dele como garantia de parcelamento de arremate do grupo. Quando deu errado em um flip, o credor executou o imóvel pessoal do sócio. Ele quase perdeu tudo, e os outros sócios tiveram que contribuir para salvar a operação.

Regra: cada arremate é um deal, cada deal tem estrutura própria, garantias e riscos ficam dentro do deal. Se precisar alavancar, alavanque a SPE, não os sócios.

Para quem já arrematou solo e quer escalar

Se você já tem três a cinco arremates no curriculo, conhece o ciclo CPC 876 e seguintes, entende a diferença entre praça única e dupla praça, sabe o que e adjudicação, você tem quase tudo para montar um pool. Falta o mais difícil: encontrar outros investidores do mesmo nível técnico, com capital compatível, e com interesse em entrar em deals de médio porte.

Esse encontro acontece em três lugares que funcionam: comunidades fechadas de investidores (o Telegram da LeiloAI tem um grupo para investidores com pelo menos dois arremates confirmados), grupos de família e herdeiros que herdaram capital sem conhecimento operacional, e fundos de pequenos investidores que buscam carona em deals.

Para quem quer estudar antes de formar pool, vale rever as estratégias que montei em série de carteira de 8 imóveis, porque os princípios de diversificação geográfica e tipologica valem também dentro do grupo. E se você ainda esta construindo os primeiros arremates, 5 primeiros arremates lições reais traz o trajeto inicial, que é o pre-requisito prático antes de entrar em consórcio.

Estrutura mental: você e sócio ou você e operador

Último ponto. Quando você entra em pool, precisa decidir antes: quero ser sócio pagando cota ou quero ser operador remunerado pelo trabalho. Misturar os dois papeis e possível, mas fica confuso. Sócio puro espera dividendo e ganho de capital. Operador cobra pelo serviço executado, recebe não em função do resultado do imóvel mas em função do trabalho feito.

Nos pools que fiz, sempre fui sócio com cota de trabalho adicional, que é uma estrutura híbrida que alinha incentivo. Mas se você esta montando grupo onde um dos participantes só contribui com capital e tempo zero, considere pagar esse sócio apenas como investidor, sem cota de trabalho. Simplifica a relação e evita ressentimento depois.

Conclusão operacional

Consórcio informal de investidores em leilão não e para iniciante. Mas para quem já passou dos primeiros arremates e quer chegar em lotes de R$ 3 a 10 milhões, e a forma mais rápida de escalar sem alavancagem excessiva. SCP para deals rápidos e fechados, SPE para buy-and-hold de prazo longo, contrato bem redigido sempre, cláusula de saída definida antes do lance, cota de trabalho separada de cota de capital, tributação escolhida antes e não depois. Esse é o modelo que funcionou para mim nos últimos três anos.

Veja também o panorama de leilões Brasil 2026 para entender os setores com mais deals grandes disponíveis para estruturas de pool.

Se você já tem três arremates e quer receber notificações de lotes compatíveis com deals em grupo, cadastre-se na LeiloAI. Mapeamos imóveis acima de R$ 1 milhão em todos os estados, com filtros que incluem tipologia, área, localização e percentual de deságio sobre avaliação, permitindo você identificar os lotes de ticket alto antes da concorrência.