Remição de execução: quando o devedor ainda pode resgatar o imóvel

Existe um momento específico no processo de execução em que o devedor ainda pode salvar seu imóvel: é a remição. Trata-se de um direito que poucos devedores conhecem e que, quando exercido a tempo, desfaz a alienação judicial antes que ela se complete. Para o investidor em leilões, entender a remição significa saber quando um leilão pode ser abortado de última hora e o que fazer para se proteger.

Este guia explica o funcionamento da remição de execução, seus pressupostos legais, o prazo crítico e as consequências práticas para quem arremata bens judicialmente.

O que é remição de execução

Remição (com acento, diferente de "remissão", perdão de dívida) é o ato pelo qual o devedor, ou, em algumas hipóteses, terceiros por ele, paga integralmente a dívida exequenda, mais custas e honorários, para extinguir a execução e liberar o bem penhorado antes de sua alienação definitiva.

A base legal é o art. 826 do Código de Processo Civil:

> "Antes de adjudicado ou alienado o bem, o executado pode, a qualquer momento, remir a execução, pagando ou consignando a importância atualizada da dívida acrescida de juros, custas e honorários advocatícios."

A norma é clara quanto ao momento limite: antes da adjudicação ou da alienação. Isso significa que, enquanto o leilão não se concluir com a arrematação efetiva, o devedor pode remir o bem.

Quem pode remir a execução

A legitimidade para remir a execução é mais ampla do que parece à primeira leitura do art. 826. O CPC admite que a remição seja feita:

Pelo próprio executado

É a hipótese principal. O devedor que quer manter seu patrimônio paga a dívida inteira, principal corrigido, juros contratuais ou legais, custas processuais e honorários de sucesso do advogado do credor. Não há desconto nem negociação forçada: ou paga tudo, ou não remiria.

Por cônjuge ou companheiro

O cônjuge que partilha o bem penhorado tem legitimidade para remir, mesmo que não seja devedor na execução. É relevante em regimes de comunhão, onde a alienação judicial atingiria a meação do cônjuge inocente.

Por descendentes ou ascendentes

O CPC de 2015 ampliou o rol de legitimados para além do executado, reconhecendo que filhos ou pais do devedor podem ter interesse legítimo em preservar o bem, especialmente quando se trata do imóvel de família.

Por terceiros (em situações específicas)

Credores com garantia real sobre o bem (hipotecante, fiduciante) podem, em determinadas situações, intervir para evitar que o bem vá a leilão por preço que não cubra a garantia. Isso é mais comum em leilões de imóveis com dívida hipotecária vultosa.

O que deve ser pago para remir

A remição exige pagamento integral da obrigação executada. O cálculo inclui:

1. Valor principal da dívida, o saldo devedor corrigido monetariamente desde o vencimento ou desde a data prevista no título executivo.

2. Juros, moratórios e, quando previstos no título, os remuneratórios. A taxa aplicável depende do contrato ou, na ausência, dos índices legais (SELIC ou taxa do art. 406 do CC).

3. Multa contratual, se o contrato previa cláusula penal para inadimplência, integra o cálculo da remição.

4. Custas processuais, honorários do leiloeiro, taxas judiciais, despesas com públicação, eventuais honorários periciais de avaliação.

5. Honorários advocatícios do exequente, fixados pelo juiz conforme o art. 827 do CPC. São arbitrados entre 10% e 20% sobre o valor da execução, podendo ser majorados ao final conforme complexidade.

6. Eventual penalidade por atraso da remição, em alguns títulos (especialmente contratos bancários), há encargos adicionais pela manutenção da execução.

O executado deve solicitar ao juízo o cálculo atualizado antes de efetuar o depósito, pois a quitação de valor a menor não produz o efeito da remição, o processo continua, e o depósito insuficiente pode ser aproveitado como abatimento parcial, mas não extingue a execução.

Prazo: até quando é possível remir

O prazo da remição não é um prazo fixo em dias, é um prazo situacional definido por um evento processual: antes da adjudicação ou alienação do bem.

Na prática, isso significa:

• Durante toda a execução: o devedor pode remir a qualquer momento enquanto o bem estiver apenas penhorado e ainda não houver determinação de leilão com data marcada;
• Após a designação do leilão: a remição ainda é possível, mas o depósito deve ser feito antes da realização do ato. Se o leilão ocorrer na quinta-feira às 10h, o depósito feito na quarta-feira às 23h ainda é em tempo;
• Durante o leilão: há debate sobre se a remição pode ocorrer após o início do pregão mas antes do arremate. A posição mais cautelosa dos tribunais é que o devedor perde o direito no momento em que o leiloeiro declara o vencedor, ou seja, antes do "dou uma, dou duas, dou três" definitivo;
• Após a arrematação: a remição propriamente dita não mais cabe. O devedor pode apenas tentar uma solução negocial com o arrematante ou, eventualmente, discutir vícios do procedimento por outras vias.

Ponto crítico para o investidor: um devedor que chega ao fórum (ou acessa o sistema eletrônico) no dia do leilão com o depósito judicial pronto pode legalmente esvaziar o leilão. Isso acontece e deve ser considerado no planejamento do investidor, especialmente em processos onde o devedor demonstrou resistência ativa.

Efeito da remição bem-sucedida

Quando a remição é aceita pelo juízo, os efeitos são:

1. Extinção da execução, o processo é encerrado pelo cumprimento integral da obrigação (art. 924, II, CPC). A penhora é cancelada.

2. Cancelamento de atos já praticados, se havia leilão designado, ele é cancelado ou suspenso. Se o leilão já ocorreu mas a carta ainda não foi assinada, o juiz pode anular o ato e determinar a restituição do valor ao arrematante.

3. Levantamento da penhora, o imóvel retorna à plena disponibilidade do executado, sem mais ônus relacionados àquela execução.

4. Devolução de eventuais depósitos do arrematante, se o arrematante chegou a depositar sinal ou o valor integral antes da remição ser homologada, recebe de volta o montante corrigido.

Remição parcial: existe?

O CPC de 2015 não prevê remição parcial da execução no sentido técnico. O pagamento de apenas parte da dívida não produz o efeito extintivo. Porém, há situações adjacentes que podem reduzir o impacto:

• Penhora de múltiplos bens: se foram penhorados vários bens, o devedor pode oferecer substituto para liberar o imóvel mais importante, desde que o credor aceite e o juiz autorize;
• Amortização que reduz a dívida a zero parcialmente: se parte da dívida foi paga extrajudicialmente, isso pode ser levado ao juízo para recálculo do valor da remição;
• Parcelamento homologado: se credor e devedor chegam a acordo no curso da execução, o juiz pode homologar o pagamento parcelado como solução, mas isso é tecnicamente uma transação, não remição.

Diferença entre remição de execução e remição de bens

O CPC anterior (1973) previa também a "remição de bens", um instituto pelo qual o próprio executado ou seus familiares podiam "recomprar" o bem arrematado por terceiro, pagando o mesmo valor do lance. Esse direito foi abolido pelo CPC de 2015.

Hoje, a única forma de reaver o bem após a arrematação é por negociação direta com o arrematante ou por vias judiciais anulatórias, não há mais direito de preferência automático do executado sobre o bem arrematado.

Impacto da remição na estratégia do investidor

O risco de remição é real, especialmente em processos com dívida relativamente baixa em relação ao valor do imóvel. Quando o executado tem capacidade financeira mas preferiu resistir na justiça, o leilão de sua propriedade pode funcionar como o choque definitivo que o faz quitar tudo no último momento.

Para o investidor, algumas precauções são importantes:

Analisar a relação dívida/valor do bem: quando a dívida é pequena (por exemplo, R$ 80 mil numa execução que levou um imóvel de R$ 600 mil a leilão), o risco de remição é alto, ao devedor compensa pagar para reaver um bem muito valioso.

Verificar a situação financeira do executado: embora difícil de apurar com certeza, sinais como outros imóveis no nome, empresa ativa ou movimentações patrimoniais recentes indicam capacidade de remir.

Pesquisar o histórico do processo: um devedor que já apresentou múltiplas peças, recursos e petições é provavelmente combativo. Deve-se considerar o risco de remição ou de embargos.

Confirmar a efetividade do arremate antes de pagar ITBI e cartório: aguardar ao menos 24 horas após o arremate para verificar se houve algum movimento de remição ou suspensão antes de pagar impostos e taxas de transferência.

Quer entender todos os riscos processuais antes de dar seu primeiro lance? O guia definitivo de leilão cobre cada etapa do processo judicial, da penhora à imissão na posse.

Remição vs. outros mecanismos de defesa do devedor

| Mecanismo | Momento | O que exige | Efeito | |---|---|---|---| | Remição de execução | Antes da arrematação | Pagamento integral da dívida | Extinção da execução | | Embargos do executado | Após penhora | Contestação formal | Suspensão (se com efeito) | | Embargos de terceiro | Antes da carta | Direito próprio sobre o bem | Suspensão ou anulação | | Ação anulatória | Até 2 anos após arremate | Vício do procedimento | Anulação retroativa | | Acordo com credor | Qualquer momento | Negociação bilateral | Extinção por transação |

Perguntas frequentes

O devedor pode remir a execução no dia do leilão? Sim, até o momento em que o leiloeiro conclui o arremate. O depósito judicial realizado antes da conclusão do pregão produz o efeito da remição se o juízo o aceitar. Na prática, o executado precisa peticionar com urgência ao juízo informando o depósito e requerendo a suspensão imediata do leilão.

O arrematante tem direito a indenização se o leilão for desfeito por remição após o lance? Sim. Se o arrematante chegou a depositar valores (sinal ou preço integral), tem direito à restituição corrigida. Se houve gastos com diligências prévias (laudos, viagens, assessoria jurídica), pode buscar ressarcimento por vias autônomas dependendo do caso concreto.

Descendentes podem remir sem autorização do devedor? Sim. O art. 826 do CPC prevê a legitimidade do cônjuge, ascendentes e descendentes independentemente da anuência do executado. A remição feita por filho ou pai tem o mesmo efeito extintivo da feita pelo próprio devedor.

Se o credor discordar do valor calculado para remição, o processo para? Não. O juízo faz o cálculo definitivo e, se o devedor deposita o valor determinado, o credor não pode impedir a remição alegando que o valor é insuficiente. O credor pode impugnar o cálculo antes do depósito, mas após a homologação judicial o pagamento extingue a execução.

A remição extingue também outras execuções sobre o mesmo bem? Apenas a execução em que foi feita. Se o imóvel foi penhorado em múltiplos processos (o que é possível, com penhoras de diferentes credores), a remição em um processo libera o bem daquela penhora específica, mas as demais subsistem.

Após a remição, o devedor pode ser executado novamente pela mesma dívida? Não. A remição extingue a obrigação pelo pagamento integral. A dívida está quitada. O credor não pode propor nova execução ou cobrar resíduo, salvo se houver parcela não abrangida pelo cálculo homologado, o que raramente ocorre.

Conhecer a remição é fundamental tanto para o devedor que quer uma saída do processo quanto para o investidor que precisa avaliar o risco de um leilão ser suspenso no último momento. Para uma visão completa do universo jurídico dos leilões, acesse o guia definitivo de leilão.

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