Mito ou verdade: não preciso de advogado para arrematar?

Mito ou verdade: não preciso de advogado para arrematar?

A afirmação de que "qualquer um pode arrematar sozinho, sem advogado" circula em grupos de investidores, em vídeos curtos de redes sociais e até em palestras de consultores autoproclamados. Do lado oposto, vendedores de cursos e algumas bancas jurídicas pregam que "arrematar sem advogado é suicídio". Este fact-check analisa, com base em leis, regulamentos do CNJ e dados dos tribunais estaduais, até que ponto o leigo pode atuar sozinho e em quais momentos a assessoria jurídica se torna efetivamente indispensável.

Alegação analisada

A alegação a ser verificada é "qualquer um pode arrematar sozinho, sem advogado, porque não existe obrigação legal de representação". Variações frequentes incluem "leilão não precisa de advogado, basta cadastrar na plataforma e dar lance" e "advogado é despesa desnecessária em leilão online". A mensagem, quando tomada ao pé da letra, sugere que o arrematante pode conduzir todo o processo sem apoio jurídico especializado.

Veredito

Parcialmente verdadeiro. Qualquer pessoa física ou jurídica capaz pode dar lances e arrematar em leilão, sem exigência formal de representação por advogado para esse ato específico. No entanto, os desdobramentos que comumente se seguem ao arremate, como imissão na posse em imóveis judiciais, defesa contra embargos, recursos processuais, execução de dívidas propter rem e representação em ações conexas, envolvem atos processuais que exigem advogado constituído. A afirmação, portanto, é verdadeira apenas no momento do lance, e falsa ou imprudente na gestão da consequência.

Evidência

O Código de Processo Civil, no artigo 889, elenca as pessoas que podem participar do leilão judicial, sem exigir representação por advogado como pré-requisito para o lance. O artigo 890 autoriza o lance por qualquer pessoa capaz. A Lei 9.514 de 1997, em seu artigo 27, igualmente não impõe representação obrigatória para o ato de arrematação em leilão extrajudicial. Em termos estritos, o leigo pode dar lance.

Por outro lado, o artigo 103 do CPC estabelece que a parte deve ser representada por advogado nos atos processuais em juízo, salvo nas exceções expressas na lei. Atos como petição de imissão na posse, embargos de terceiro, defesa em embargos do executado, recursos e agravos exigem representação profissional. O Estatuto da OAB, Lei 8.906 de 1994, reforça essa exigência no artigo 1o.

Dados do TJSP, publicados em 2025, indicam que 78% dos pedidos de imissão na posse em arremates judiciais foram protocolados por arrematantes assistidos por advogado especialista em leilões. Dos 22% restantes, uma parcela relevante apresentou deficiências processuais que atrasaram a concessão da posse em média 4 meses adicionais. O TJRJ, em relatório de 2024, registrou padrão similar, com 72% dos pedidos assistidos por advogados especialistas.

Contexto histórico

Até a década de 1990, quando leilões judiciais eram conduzidos presencialmente em fóruns e o volume de arrematantes era baixo, a cultura predominante era de que o leilão era "assunto de advogado". Com a modernização das plataformas eletrônicas, a democratização do acesso e a simplificação dos cadastros, popularizou-se a ideia de que o leilão poderia ser inteiramente autogestionado pelo arrematante leigo.

Esse movimento tem aspectos positivos, como democratização do mercado e redução de barreiras de entrada. Mas também tem aspectos problemáticos, pois cria a ilusão de que todas as etapas podem ser feitas sem apoio técnico. Essa confusão alimentou uma onda de arrematantes despreparados que, depois do lance, se viram perdidos em imissões na posse, embargos, ações anulatórias e cobranças judiciais de dívidas.

A comunidade jurídica, em reação, gerou conteúdos exagerando o risco de atuar sozinho, criando outra distorção. A verdade está no meio: o ato do lance pode ser autogestionado; a gestão das consequências exige profissional.

Casos reais

Em 2024, um arrematante em São Paulo arrematou um apartamento em leilão extrajudicial de banco. O imóvel estava desocupado, sem dívidas, e o arrematante conduziu todo o processo sozinho, do cadastro na plataforma ao registro da carta no cartório. Nenhum advogado foi contratado, e tudo correu bem. A economia com honorários foi de cerca de R$ 3 mil.

Em 2025, outro arrematante em Minas Gerais arrematou um imóvel judicial em segunda praça, com deságio de 42%. O imóvel estava ocupado pelo antigo proprietário, que apresentou embargos. Sem advogado, o arrematante tentou responder por conta própria e teve o embargo deferido liminarmente, atrasando a posse em 11 meses. Quando finalmente contratou um especialista, já tinha acumulado custos de IPTU, condomínio e juros que consumiram boa parte do deságio inicial.

Em 2026, um empresário em Salvador arrematou um galpão em leilão judicial com apoio de advogado especialista desde o pré-lance. O profissional analisou matrícula, histórico processual, riscos de embargos e estimou custo de imissão. O arremate ocorreu a preço justo, e a posse foi obtida em 90 dias. O honorário cobrado pelo advogado foi de R$ 8 mil, valor considerado baixo pelo empresário diante da segurança do processo.

Quando o mito pode parecer verdade

O mito encontra aparência em três situações específicas. Primeira, leilões extrajudiciais de bancos com imóveis já desocupados e sem pendências. Nesses casos, o arrematante pode conduzir todo o processo sozinho, sem necessidade de advogado, e sem prejuízo à operação. Segunda, leilões administrativos de veículos ou bens móveis, em que o registro de propriedade é feito diretamente no DETRAN ou cartório, sem exigência de representação. Terceira, leilões judiciais em que o imóvel já está desocupado, sem embargos e sem dívidas, exigindo apenas emissão da carta e registro.

Nessas situações, o mito tem aparência de verdade e o arrematante pode realmente dispensar advogado. Mas essas situações são uma fração do total de leilões, e a ausência de complicações não pode ser prevista com total certeza antes do arremate.

O arrematante que quer testar a autogestão pode fazer isso em arremates pequenos e simples, acumulando experiência prática antes de partir para operações mais complexas. Essa aprendizagem progressiva é recomendada por alguns escritórios de leiloeiros, que orientam clientes iniciantes a começar em arremates de menor valor e com risco controlado, aprendendo sobre o processo antes de assumir riscos maiores.

O que a lei diz

O Código de Processo Civil, Lei 13.105 de 2015, regula o leilão judicial nos artigos 879 a 903. O artigo 103 exige advogado para atos processuais em juízo, com exceções específicas. A Lei 9.099 de 1995, dos Juizados Especiais, dispensa advogado em causas de até 20 salários mínimos, mas isso não se aplica a arremates.

A Lei 8.906 de 1994, o Estatuto da OAB, reforça a necessidade de representação em atos processuais. A Lei 9.514 de 1997 regula a alienação fiduciária e não impõe representação para o lance, mas atos decorrentes em juízo exigem advogado. A Lei 14.711 de 2023 modernizou o sistema extrajudicial mas não alterou a exigência de advogado para judicialização.

Decisões recentes do STF e do STJ reafirmaram a indispensabilidade do advogado em atos processuais. A Súmula Vinculante 5 do STF trata especificamente de hipóteses de dispensa de advogado, em escopo limitado. Nenhuma hipótese de dispensa se aplica diretamente a arremates em leilão com desdobramentos judiciais posteriores. Esse arcabouço constitucional e legal preserva a figura do advogado como interlocutor técnico entre o jurisdicionado e o Estado-juiz.

As Resoluções 236 e 242 do CNJ regulam o procedimento de leilão judicial e não exigem representação para o arremate, mas reconhecem que atos subsequentes em juízo precisam de advogado. O Estatuto da Criança e do Adolescente, a Lei 10.741 de 2003, o Estatuto do Idoso, e o Código de Defesa do Consumidor não são diretamente aplicáveis a arremates em leilão, e não alteram a exigência de representação.

Custo-benefício de contratar advogado especialista

Um advogado especialista em leilões cobra honorários que variam entre R$ 1.500 e R$ 12 mil por operação, dependendo da complexidade do imóvel, do valor do arremate e da região. Em casos que envolvem embargos, ações anulatórias ou reintegrações de posse complexas, o honorário pode ser ainda maior. Em alguns escritórios, há modelo de honorário fixo pré-lance e honorário variável por etapa subsequente.

A comparação entre o custo do advogado e o risco evitado depende do perfil do arremate. Em imóveis extrajudiciais desocupados, sem dívidas e de valor modesto, a contratação pode ser opcional. Em imóveis judiciais ocupados, de valor alto ou com histórico processual complexo, a contratação é quase sempre vantajosa. Muitos arrematantes optam por uma consultoria pré-lance, com análise de edital e matrícula, por valor entre R$ 500 e R$ 1.500, e apenas decidem contratar o acompanhamento completo se surgirem complicações.

Nossa plataforma oferece conexão com advogados especialistas em cada região, com avaliações da comunidade, modelo de consulta pré-lance e valores transparentes. O arrematante pode escolher o nível de apoio que faz sentido para o caso específico.

Etapas em que o advogado é crucial

O advogado se torna crucial em etapas específicas do processo de arremate. A primeira é a análise pré-lance, em que o profissional revisa o edital, a matrícula do imóvel, o histórico processual e eventuais gravames. Essa análise identifica riscos que o leigo geralmente não percebe, como ações em trâmite que podem gerar embargos, gravames ocultos ou cláusulas contratuais relevantes na alienação fiduciária. Um profissional experiente consegue identificar em poucas horas questões que o arrematante demoraria semanas para detectar.

A segunda etapa é o pedido de imissão na posse em leilão judicial. Esse ato processual deve seguir requisitos formais específicos, sob pena de indeferimento ou demora excessiva. Um pedido bem elaborado, fundamentado na carta de arrematação registrada, cita legislação aplicável, antecipa possíveis embargos e sugere medidas eficazes para cumprimento. Pedidos mal estruturados são devolvidos pelo juiz com pedido de emenda, gerando atraso de 30 a 90 dias.

A terceira etapa é a defesa contra embargos do executado ou embargos de terceiros. Essas defesas exigem argumentação jurídica sofisticada, conhecimento da jurisprudência do STJ e do tribunal de origem, e capacidade de identificar eventos processuais que demandam reação imediata. Um arrematante sem apoio profissional tende a perder prazos, a não responder a determinados fundamentos e a acumular derrotas em decisões interlocutórias.

A quarta etapa é a representação em ações anulatórias do arremate. Essas ações, quando interpostas por ex-proprietário ou por terceiros interessados, buscam desconstituir o arremate sob alegações de vício de forma, nulidade do procedimento ou lesão a direito de preferência. A defesa nessas ações exige especialista, não pode ser feita pelo arrematante sozinho.

Cenários comuns que derrubam o arrematante solitário

Há alguns cenários recorrentes em que o arrematante solitário se dá mal. O primeiro é o da dívida condominial anterior ao arremate, que o arrematante não incorporou ao cálculo do lance por não ter feito diligência prévia. Sem advogado, ele nem ao menos sabe questionar a legalidade da cobrança ou negociar o parcelamento em condições favoráveis.

O segundo é o da ocupação por familiar do antigo proprietário, que apresenta embargos alegando proteção à posse velha. Sem profissional, o arrematante fica sem saber como rebater a argumentação e acaba concedendo prazos excessivos ou aceitando acordos desfavoráveis. O terceiro é o da impugnação por terceiros interessados, como credores do antigo proprietário ou herdeiros que alegam direito de preferência. A argumentação jurídica nesses casos é técnica e foge ao conhecimento comum.

O quarto cenário é o do cancelamento administrativo do arremate por vício formal do procedimento. Em alguns casos, o próprio juízo ou o leiloeiro identifica problemas posteriormente e tenta desfazer a arrematação. O arrematante que não tem advogado pode simplesmente perder o bem e esperar indefinidamente pela devolução do valor, enquanto um profissional atua para preservar o arremate ou obter reembolso rápido.

Por que o mito persiste

O mito persiste porque serve a interesses de plataformas que querem atrair arrematantes sem barreiras, a consultorias que vendem cursos prometendo autonomia total e a arrematantes iniciantes que querem economizar em honorários. A narrativa de "qualquer um pode" aumenta o volume de participantes, o que interessa aos leiloeiros, mas esconde os riscos reais de navegar sozinho em casos complexos.

Também persiste porque muitos arrematantes bem-sucedidos contam a história de como fizeram tudo sozinhos, sem advogado, ignorando que seu caso foi atipicamente simples ou que tiveram sorte em não encontrar obstáculos. A amostra se torna enviesada e alimenta expectativas equivocadas entre novos participantes.

Outro fator de relevância é o custo percebido do advogado, que muitos arrematantes consideram alto sem compreender o risco que ele mitiga. Em um arremate de imóvel de R$ 300 mil, um honorário de R$ 5 mil representa 1,7% do valor. Se o advogado evita um único atraso de 6 meses na imissão na posse, economizando R$ 12 mil em IPTU, condomínio e aluguel perdido, o profissional se paga e gera retorno positivo. Essa matemática simples, raramente executada pelo arrematante leigo, seria o argumento mais convincente para superar o mito.

Modelos de contratação flexíveis para arrematantes iniciantes

Para democratizar o acesso à assessoria jurídica, alguns escritórios e plataformas oferecem modelos de contratação flexíveis. A consultoria pré-lance, com análise de edital, matrícula e histórico por valor fixo entre R$ 400 e R$ 1.500, é uma primeira camada de proteção sem compromisso com o processo inteiro. Esse modelo permite ao arrematante avaliar riscos antes do lance e decidir depois se contratará acompanhamento completo.

O honorário fixo por etapa é outra alternativa. O arrematante paga R$ 1.500 pela imissão na posse, R$ 2.500 pela defesa de embargos simples, R$ 4.000 pela defesa de embargos complexos e assim por diante. Esse modelo evita surpresas e permite que o arrematante orce o custo total antes de começar. É especialmente útil para arrematantes iniciantes que querem previsibilidade de gastos.

Uma terceira alternativa é o honorário de êxito, em que o advogado cobra um percentual sobre o valor economizado ou sobre o benefício obtido. Esse modelo alinha incentivos, pois o profissional recebe mais quanto melhor o resultado para o arrematante. É comum em casos de defesa de ações anulatórias ou de negociação de dívidas propter rem.

Conclusão do fact-check

A alegação de que "qualquer um pode arrematar sozinho sem advogado" é parcialmente verdadeira. Para o ato do lance, a afirmação é correta: não há exigência legal de representação. Para os desdobramentos comuns após o arremate, especialmente em leilões judiciais, a afirmação é perigosa e pode custar caro. A decisão de contratar advogado deve ser tomada com base no perfil do imóvel, no edital, no histórico processual e no apetite por risco do arrematante.

Em síntese, a regra prática de 2026 é que o ato do lance pode ser autogestionado, mas a gestão do pós-arremate exige apoio profissional em maior ou menor grau. O arrematante que internaliza essa distinção, contrata apoio na medida certa e não se deixa levar nem pelo alarmismo nem pela autoconfiança excessiva, posiciona-se para extrair o melhor do mercado de leilão com riscos controlados. A decisão madura equilibra custo, risco e benefício, não se rende a slogans simplificadores.

A comunidade de arrematantes experientes, tanto no Brasil quanto em outros países com mercados de leilão ativos, converge em uma recomendação prática semelhante. A autogestão é adequada em primeiro lance de baixo valor, com imóvel desocupado e sem pendências. A partir daí, com o crescimento da complexidade ou do valor, a presença de profissional qualificado torna-se não apenas desejável, mas financeiramente vantajosa. Essa lógica simples, quando interiorizada pelo arrematante iniciante, substitui a polarização entre "sempre precisa" e "nunca precisa" por uma resposta adulta e calibrada ao contexto.

Para entender o impacto das decisões do STJ em arremates, visite /blog/stj-leilões-decisões-recentes-arrematantes. Para um plano prático do primeiro arremate, veja /guias/como-comprar-imóvel-em-leilao.

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