Leilão da SPU: imóveis da União e terrenos de marinha

O patrimônio imobiliário da União Federal é um dos maiores do mundo. Estima-se que a União seja dona de mais de 700 mil imóveis cadastrados no Brasil , entre terrenos urbanos, imóveis rurais, áreas litorâneas, ilhas fluviais e imóveis funcionais. A maior parte desse patrimônio é administrada pela Secretaria do Patrimônio da União (SPU), órgão vinculado ao Ministério da Gestão e da Inovação em Serviços Públicos.

Quando a SPU decide alienar imóveis de sua titularidade , seja porque são desnecessários para fins públicos, seja para gerar receita para o Tesouro Nacional , o instrumento mais comum é o leilão público. Para quem sabe onde e como procurar, os leilões da SPU representam uma das oportunidades mais diferenciadas do mercado imobiliário brasileiro, com características legais e tributárias que poucos compradores compreendem completamente.

O que é a SPU e quais imóveis ela administra

A Secretaria do Patrimônio da União foi criada para gerir os bens imóveis de titularidade da União Federal. Sua carteira é heterogênea e inclui:

Imóveis dominicais: bens que integram o patrimônio da União como propriedade privada, sem destinação pública específica. São os mais comumente alienados em leilão.

Terrenos de marinha e seus acrescidos: faixa de 33 metros a contar da linha de preamar médio de 1831 ao longo do litoral brasileiro, margens de rios e lagoas influenciados pelas marés. Esses terrenos têm regime jurídico especial , a União mantém o domínio direto e pode ceder o uso aos particulares por meio de aforamento ou autorização de uso.

Imóveis funcionais: residências e prédios destinados ao uso de servidores públicos federais. Podem ser alienados quando desafetados da finalidade pública.

Terrenos de propriedade da União em zonas urbanas: muito comum em cidades litorâneas (Santos, Florianópolis, Fortaleza, Recife, Belém), onde a expansão urbana histórica avançou sobre áreas originalmente da União.

Ilhas oceânicas, fluviais e lacustres: grande parte das ilhas brasileiras são de propriedade da União e podem ser objeto de concessão ou, em casos específicos, alienação.

Os leilões da SPU são regulamentados pelo Decreto-Lei 9.760/1946 (Estatuto dos Bens da União), pela Lei 9.636/1998 e por normativos administrativos da própria SPU. Todas as alienações exigem autorização legislativa ou decreto presidencial quando envolvem terrenos de marinha.

Aforamento, laudêmio e foro anual: o que muda para quem compra

Para quem nunca teve contato com o regime jurídico dos terrenos de marinha, os termos "aforamento", "laudêmio" e "foro anual" podem parecer um vocabulário arcaico e complicado. Mas eles têm impacto financeiro concreto sobre o valor do imóvel e sobre os custos de manutenção para o proprietário. Entender esses conceitos antes de arrematar é essencial.

Aforamento (enfiteuse)

O aforamento é a forma pela qual a União cede o domínio útil de um terreno de marinha a um particular, mantendo para si o domínio direto. É uma modalidade de direito real mais antiga que a propriedade plena , deriva da enfiteuse romana e foi incorporada ao direito brasileiro.

Na prática: o "foreiro" (quem detém o domínio útil) tem o direito de usar, fruir e dispor do bem como se proprietário fosse, mas não é o dono pleno. A União continua sendo a titular do domínio direto. Esse regime ainda existe para imóveis constituídos antes do Código Civil de 2002, que proibiu novas enfiteuses sobre bens privados , mas os da União continuam regidos pela legislação especial.

Quando um imóvel aforado é leiloado pela SPU ou pelo próprio foreiro, o comprador assume a posição de foreiro: adquire o domínio útil, não a plena propriedade. Esse detalhe tem implicações no financiamento (alguns bancos têm restrições para financiar domínio útil de terreno de marinha) e no registro (a matrícula indica que a União é titular do domínio direto).

Foro anual

O foro anual é uma taxa paga pelo foreiro à União em contrapartida pelo uso do domínio útil. Correspondente a 0,6% do valor do domínio pleno do terreno (sem as benfeitorias) ao ano, calculado com base na avaliação da SPU.

Para um terreno avaliado em R$ 500 mil, o foro anual seria de R$ 3.000/ano. O valor parece modesto, mas para imóveis em terrenos de marinha valorizados nas zonas litorâneas premium , onde o metro quadrado do terreno pode valer dezenas de milhares de reais , o foro pode ser significativo.

O não pagamento do foro anual gera dívida com a União, que pode ser inscrita em dívida ativa e gerar execução fiscal. Ao arrematar um imóvel com terreno de marinha, verifique se há foros em atraso , eles são responsabilidade do novo foreiro.

Laudêmio

O laudêmio é o encargo mais famoso , e mais esquecido , dos terrenos de marinha. Ele incide toda vez que o domínio útil de um terreno de marinha é transferido onerosa­mente entre particulares. O valor é 5% do valor do domínio pleno do terreno (não das benfeitorias).

Ou seja: quando você compra um imóvel cujo terreno é de marinha, além do preço de compra, você paga 5% do valor do terreno à União a título de laudêmio. Se o terreno vale R$ 400 mil, o laudêmio é de R$ 20 mil , uma despesa que frequentemente surpreende compradores desavisados.

Quem paga o laudêmio? Por lei, o laudêmio é obrigação do vendedor (o transmitente do domínio útil). Mas na prática, as partes podem negociar quem arca com o custo. Em leilões judiciais ou administrativos da SPU, o edital específica essa questão , leia com atenção.

Laudêmio em leilões da SPU: quando a própria SPU aliena imóvel aforado em leilão, a situação é diferente: a União está cedendo o domínio pleno (não apenas o útil) ou extinguindo o aforamento, o que muda a dinâmica do laudêmio. Novamente, o edital é a fonte de verdade.

Vale notar que a Constituição Federal de 1988 veda a cobrança de laudêmio em transmissões causa mortis (herança). O laudêmio incide apenas em transmissões onerosas entre vivos.

Como funcionam os leilões administrativos da SPU

A SPU realiza dois tipos principais de alienação:

Leilão administrativo: conduzido pela própria SPU, sem intermediação do Judiciário. O edital é publicado no Diário Oficial da União e no site da SPU (www.gov.br/economia/gestao-do-patrimônio-da-uniao). O pagamento pode ser à vista ou parcelado, conforme as condições do edital.

Leilão judicial: quando o imóvel da União está em disputa judicial ou é alienado no contexto de um processo (penhora de direitos de foreiro, por exemplo), o leilão segue o rito judicial comum.

O processo para participar de um leilão administrativo da SPU envolve: 1. Acompanhar os editais publicados no DOU e no site da SPU 2. Habilitar-se como licitante (documentação pessoal, certidões negativas e, para pessoas jurídicas, documentação societária) 3. Visitar o imóvel (quando permitido pelo edital) 4. Apresentar proposta no prazo e forma definidos no edital 5. Se vencedor, assinar o contrato de compra e venda e pagar nas condições definidas

Diferente de leilões judiciais, os leilões da SPU permitem parcelamento em muitos casos , o que amplia o acesso de compradores com menor disponibilidade de capital imediato.

Financiamento e imóveis da União: o que bancos aceitam

O financiamento de imóveis em terrenos de marinha ou aforados à União tem peculiaridades:

Caixa Econômica Federal e Banco do Brasil são os bancos com maior experiência em financiamentos de imóveis da União e costumam aceitar imóveis com domínio útil como garantia hipotecária, desde que a SPU autorize a hipoteca (o que é padrão para o domínio útil).

Bancos privados têm políticas mais variadas. Muitos exigem que o imóvel tenha domínio pleno como garantia. Verificar com o banco antes do leilão se o imóvel específico é elegível para financiamento é imprescindível.

FGTS pode ser usado para imóveis de marinha desde que o comprador atenda aos requisitos gerais do programa , o regime jurídico do terreno não é, por si só, um impeditivo.

Um caso prático: um comprador arrematou um apartamento em Florianópolis num leilão da SPU por R$ 380 mil. O terreno era de marinha, aforado à União. O laudêmio (5% de R$ 120 mil , valor do terreno) ficou em R$ 6 mil, mais o foro anual de R$ 720/ano. A Caixa financiou o imóvel normalmente, com autorização de hipoteca pelo SPU. No cálculo final, o apartamento ficou 22% abaixo do preço de mercado mesmo considerando os encargos.

Situações especiais: remissão do aforamento e regularização fundiária

Desde 2018, a legislação brasileira permite que foreiros de terrenos não contíguos ao mar (a faixa interna dos 33 metros) solicitem a remissão do aforamento , ou seja, a compra do domínio direto da União para ter a propriedade plena. Essa possibilidade foi ampliada pela Lei 13.465/2017 e abriu uma nova dinâmica no mercado de imóveis litorâneos.

Imóveis com aforamento remido valem mais no mercado, são mais fáceis de financiar e não estão sujeitos ao laudêmio em transferências futuras. Para compradores que adquirem imóvel aforado em leilão e depois solicitam a remissão, há potencial de valorização adicional.

A regularização fundiária é outro contexto em que a SPU atua intensamente: áreas ocupadas irregularmente em terrenos da União podem ser regularizadas e tituladas, gerando novos imóveis que eventualmente chegam ao mercado via leilão ou alienação direta.

Use o guia sobre leilão judicial para entender como a hasta pública funciona quando o imóvel da União está em processo judicial.

FAQ , Leilão SPU e imóveis da União

Posso construir em terreno de marinha adquirido da SPU? Sim, desde que o uso respeite o Plano Diretor municipal e as normas ambientais aplicáveis. O aforamento confere o direito de uso pleno, incluindo construção. Imóveis em Áreas de Preservação Permanente (APP) têm restrições adicionais.

O que acontece com o aforamento quando o imóvel é vendido em leilão judicial? O arrematante assume a posição de foreiro. A carta de arrematação é registrada no Cartório de Imóveis e na SPU, que atualiza o cadastro de foreiro. O foro anual passa a ser responsabilidade do novo foreiro.

Como saber se um imóvel tem terreno de marinha? Solicite certidão de demarcação ao escritório regional da SPU do seu estado. O SPUNet (sistema online da SPU) também permite consultas. Na matrícula do imóvel no Cartório de Registro, deve constar se há aforamento ou domínio útil da União.

O laudêmio é obrigatório mesmo em leilão judicial? Essa é uma questão debatida juridicamente. A posição da SPU é que sim, o laudêmio incide em qualquer transferência onerosa, incluindo arrematação judicial. Alguns juízes têm afastado a cobrança em leilões judiciais por entender que se trata de venda forçada. Verifique o edital e, se necessário, consulte um advogado antes de arrematar.

Posso usar imóvel de marinha como garantia hipotecária em banco privado? Depende do banco. Caixa e BB aceitam com maior facilidade; bancos privados costumam exigir autorização prévia da SPU para constituição de hipoteca. A autorização normalmente é concedida, mas demora e gera custo adicional de registro.

Qual o prazo entre o arremate e a transferência formal do imóvel? Em leilões administrativos da SPU, após pagamento integral do preço e quitação do laudêmio (quando aplicável), a transferência documental leva de 30 a 90 dias. O registro no Cartório de Imóveis depende da expedição do respectivo instrumento pela SPU.

Os leilões da SPU saem espalhados no Diário Oficial da União e nos portais regionais da secretaria, com pouca visibilidade para o mercado. Cadastre-se na LeiloAI para receber alertas quando imóveis da União em sua região de interesse entrarem em processo de alienação , antes que o prazo de habilitação se encerre.