Adjudicação pelo credor vs arrematação por terceiro: qual é a diferença

Quando um processo de execução chega ao estágio de alienação forçada, dois caminhos são possíveis: o credor adquire o bem por adjudicação, ou um terceiro arremata em leilão público. São institutos distintos, com regras, prazos e impactos completamente diferentes , e entendê-los é essencial tanto para o credor que quer maximizar a recuperação do crédito quanto para o investidor que quer identificar boas oportunidades antes que elas desapareçam do leilão.

Este guia explica a diferença entre adjudicação e arrematação, quando cada uma ocorre, qual o preço mínimo aplicável, e o que esse mecanismo significa na prática para o investidor que monitora leilões.

Adjudicação: o que é é quando ocorre

Adjudicação é o ato pelo qual o próprio credor exequente (ou, em alguns casos, outros legitimados) adquire o bem penhorado para satisfação do crédito, sem necessidade de leilão público com terceiros. Em vez de vender o bem para que o produto seja usado no pagamento, o credor fica com o próprio bem como forma de quitação , total ou parcial , da dívida.

A base legal está nos arts. 876 e 877 do Código de Processo Civil:

> "Art. 876. É lícito ao exequente, oferecendo preço não inferior ao da avaliação, requerer lhe sejam adjudicados os bens penhorados."

O pedido de adjudicação deve ser formulado antes da realização do leilão. Se o credor não o faz e o leilão não encontra arrematante, abre-se nova janela de adjudicação.

Quem pode pedir adjudicação

O art. 876 do CPC lista os legitimados com direito de preferência na seguinte ordem:

1. Exequente , o credor que promoveu a execução; 2. Credor com penhora sobre o mesmo bem , se houver mais de um credor penhorando o mesmo imóvel; 3. Credor hipotecário ou com garantia real , titular de hipoteca ou alienação fiduciária sobre o bem; 4. Cônjuge, descendente ou ascendente do executado (quando previsto).

A ordem importa: se múltiplos credores quiserem adjudicar, o direito segue essa hierarquia. Havendo empate entre credores de mesma categoria, resolve-se pela proposta de maior valor.

O preço mínimo para adjudicação: 50% da segunda praça

Aqui está o ponto mais estratégico para o investidor: o credor só pode adjudicar o bem se oferecer preço não inferior ao valor da avaliação (art. 876, §4º). Isso significa que o credor não pode "ficar com o bem de graça" ou por valor simbólico , precisa creditar ao devedor o valor da avaliação como abatimento da dívida.

Mas na prática processual existe uma importante distinção entre a primeira e a segunda praça (dois leilões consecutivos previstos quando o primeiro não tem lances). Na segunda praça, o preço mínimo cai para 50% do valor de avaliação , e é nesse patamar que o credor pode pedir adjudicação se o bem não encontrou arrematante.

Isso cria uma dinâmica crítica: se você, como investidor, planeja dar um lance de 55% do valor de avaliação, o credor pode simplesmente adjudicar o bem por 50% antes do leilão, eliminando sua oportunidade.

Arrematação: o leilão público com terceiros

Arrematação é a aquisição do bem penhorado por terceiro em leilão público, mediante o pagamento do lance vencedor. É o mecanismo mais conhecido e mais utilizado pelos investidores. A base legal está nos arts. 879 a 903 do CPC.

Como funciona o leilão (praças)

O processo padrão prevê:

Primeira praça: realizada com lance mínimo correspondente ao valor de avaliação. Se não houver lance que atinja esse mínimo, o bem vai à segunda praça.

Segunda praça: realizada logo após (geralmente no mesmo dia, com intervalo de horas) com lance mínimo correspondente a 50% do valor de avaliação. Se ainda não houver lances que alcancem esse patamar ou que superem o valor da dívida, o juiz pode decretar preço vil e não homologar.

O leiloeiro oficial, credenciado junto ao tribunal, conduz o pregão e registra o vencedor. O arrematante assina o auto de arrematação, deposita o preço (no ato ou em prazo estipulado), e a carta de arrematação é emitida pelo juízo após a homologação.

Prazo de depósito do preço

O art. 892 do CPC permite que o juiz estabeleça prazo para o pagamento do preço. Na maioria dos editais, o pagamento deve ser feito à vista no ato do leilão ou em até 15 dias. Leilões de imóveis de alto valor às vezes admitem financiamento bancário , o edital indicará as condições.

Quem pode arrematar

Qualquer pessoa capaz juridicamente pode participar do leilão, com exceção das vedações do art. 890 do CPC:

• O executado e seu cônjuge (salvo em leilão extrajudicial do regime de bem de família);
• Os tutores, curadores e administradores dos bens tutelados;
• O servidor público que trabalha no processo;
• O juiz, o promotor e os auxiliares da justiça vinculados ao processo.

As diferenças práticas que o investidor precisa conhecer

1. A adjudicação elimina a oportunidade de leilão

Quando o credor exerce o direito de adjudicação, não há leilão , ou o leilão designado é cancelado. Para o investidor que já pesquisou o bem, planejou o lance e mobilizou capital, isso representa perda de oportunidade sem qualquer ressarcimento (afinal, e um risco do mercado).

A pergunta que o investidor deve se fazer antes de qualquer oportunidade é: qual é o saldo devedor em relação ao valor de avaliação? Se o credor tem dívida de R$ 400 mil sobre um imóvel avaliado em R$ 500 mil, adjudicar por R$ 500 mil (primeira praça) ou R$ 250 mil (segunda praça) pode ser extremamente vantajoso para ele , e ele provavelmente exercerá esse direito.

Já quando o crédito é R$ 100 mil sobre um imóvel de R$ 800 mil, a adjudicação por R$ 800 mil imobilizaria capital muito além do crédito , o credor prefere o leilão, receber o produto e ficar com a liquidez.

2. Timing do pedido de adjudicação

O pedido de adjudicação deve ser feito:

• Antes do leilão: o credor pode pedir a adjudicação em qualquer momento após a penhora, evitando completamente o leilão;
• Após o leilão frustrado (sem lances): se o primeiro leilão não teve arrematante, o credor tem prazo para requerer adjudicação antes da realização do segundo leilão.

Na prática dos processos eletrônicos, o credor que monitora o processo pode fazer o pedido por petição simples, e o juiz defere rapidamente quando os requisitos estão preenchidos.

3. Adjudicação por preço menor que a dívida

Se o valor do bem é inferior à dívida total, a adjudicação não quita integralmente o crédito. O credor fica com o bem , lançando no crédito o valor da avaliação como abatimento , e o saldo remanescente da dívida continua exigível. A execução prossegue sobre outros bens do devedor.

Essa dinâmica é relevante para o investidor porque explica por que credores com dívidas muito maiores que o valor do bem frequentemente preferem o leilão: recebem o dinheiro líquido e prosseguem a execução sobre outros ativos.

4. O investidor como terceiro arrematante vs. credor adjudicante

O investidor de leilões é sempre o terceiro arrematante , aquele que paga o preço do lance e adquire o bem sem ter qualquer relação com a execução. Suas proteções são as do art. 903 e as regras de boa-fé do direito civil.

O credor adjudicante tem uma posição diferente: ele conhece profundamente o processo (é parte), assumiu conscientemente o risco do crédito, e ao adjudicar está convertendo um crédito incerto num bem tangível. O risco de vícios e de ações futuras (embargos de terceiro, anulatória) é o mesmo, mas a posição de partida é diferente.

Impacto do credor adjudicante no mercado de leilões

Do ponto de vista do mercado imobiliário e dos leilões, a adjudicação tem um efeito macroeconômico relevante: ela retira do leilão público os bens de melhor relação dívida/valor. Os credores sofisticados (bancos, fundos de crédito) adjudicam preferencialmente os imóveis onde o preço mínimo cobre o crédito com margem. O mercado de leilão público tende a concentrar os bens onde:

• A dívida é desproporcional ao valor do bem (credor não tem interesse em adjudicar por muito além de seu crédito);
• Existem múltiplas penhoras ou litígios complexos (credor prefere evitar o ativo conflituoso);
• O bem tem baixa liquidez (credor não quer ficar com imóvel difícil de vender).

Isso explica parcialmente por que muitos imóveis em leilão têm complexidades , são exatamente os que os credores decidiram não adjudicar.

Checklist do investidor antes do leilão

Para avaliar o risco de adjudicação antes de qualquer lance, o investidor deve verificar:

1. Qual é o saldo devedor atualizado: compare com o valor de avaliação. Se a dívida está perto do valor de avaliação ou é maior, risco de adjudicação é baixo.

2. Qual é o tipo de credor: bancos e fundos de crédito têm expertise para adjudicar e revender; credores pessoa física costumam preferir liquidez e raramente adjudicam.

3. Se há pedido de adjudicação já formulado: nos autos eletrônicos do processo, qualquer petição de adjudicação fica registrada. Verifique se o credor já peticionou ou se há manifestação de interesse.

4. Qual é o valor do lance mínimo do edital: o edital indica se é primeira ou segunda praça. Na segunda praça (mínimo 50%), o risco de adjudicação pelo credor aumenta.

5. Existência de múltiplos credores: vários credores com penhoras no mesmo bem significa que algum deles pode exercer adjudicação competitiva , e o lance mínimo sobe porque há concorrência entre credores.

O guia definitivo de leilão explica como analisar o edital e os autos do processo de forma sistemática antes de qualquer decisão de lance.

Adjudicação extrajudicial em contratos com alienação fiduciária

Vale mencionar que no âmbito dos contratos de alienação fiduciária (a modalidade dominante no financiamento imobiliário atual), existe um rito extrajudicial completamente diferente. O credor fiduciário (banco) pode consolidar a propriedade e realizar leilão extrajudicial sem intervenção judicial , e adjudicar o bem por si mesmo se o leilão não encontrar interessados.

Esse rito, regulado pela Lei 9.514/1997 e alterado pela Lei 14.711/2023, gera uma categoria própria de leilões extrajudiciais que têm regras distintas das execuções judiciais. Os lances mínimos, os prazos e a possibilidade de adjudicação pelo credor seguem parâmetros diferentes, e o risco jurídico para o arrematante é geralmente menor (procedimento mais padronizado e menos sujeito a vícios formais).

Perguntas frequentes

O credor pode adjudicar por valor abaixo de 50% do bem? Não. O art. 876, §4º, exige preço não inferior ao da avaliação. Na segunda praça (bem não arrematado no primeiro leilão), o pedido de adjudicação pode ser feito pelo valor de avaliação ou pelo saldo do crédito, o que for maior , mas nunca abaixo de 50% da avaliação, que é o piso da segunda praça.

Se o credor pede adjudicação por R$ 300 mil é o bem vale R$ 500 mil, o devedor recebe os R$ 200 mil de diferença? Sim. A adjudicação credita ao devedor o valor pelo qual o bem foi adjudicado. Se esse valor supera a dívida, o saldo é devolvido ao executado. Se é menor, a dívida continua parcialmente exigível.

Como o investidor descobre se o credor vai adjudicar antes de se preparar para o leilão? Monitorando os autos eletrônicos do processo. A petição de adjudicação deve ser juntada aos autos com antecedência. Plataformas que integram monitoramento processual com alertas de movimentação facilitam essa vigilância.

Arrematante pode perder o bem para adjudicação posterior? Não. Uma vez realizada a arrematação por terceiro com homologação judicial, o credor perde o direito de adjudicação sobre aquele bem naquele processo. A adjudicação precede a arrematação , elas são alternativas, não cumulativas.

Existe prazo para o credor pedir adjudicação após leilão frustrado? Sim. O art. 876, §1º, do CPC estabelece que, após a intimação do credor sobre o resultado do primeiro leilão, ele tem prazo para manifestar interesse na adjudicação antes da realização do segundo leilão. Na prática, o prazo é fixado pelo juiz , geralmente 5 dias , sob pena de preclusão do direito.

Adjudicação gera ITBI para o credor? Depende da legislação do município. A maioria das prefeituras entende que a adjudicação é uma transmissão e exige ITBI. Alguns municípios preveem isenção ou alíquota reduzida para transmissões judiciais forçadas. Para o investidor arrematante, o ITBI incide normalmente sobre o valor do lance.

Entender a diferença entre adjudicação e arrematação coloca o investidor em posição privilegiada para identificar quais leilões têm maior chance de ocorrer de fato e quais podem ser frustrados por exercício de preferência do credor. Combine essa análise com a due diligence jurídica completa disponível no guia definitivo de leilão.

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