O que e o imposto sobre ganho de capital em imoveis
O ganho de capital e a diferenca positiva entre o valor de venda de um imovel e o seu custo de aquisicao. Essa diferenca e tributada pelo Imposto de Renda com aliquotas progressivas definidas pela Lei 13.259/2016 que variaram de 15% a 22,5% dependendo do montante do ganho. O imposto incide sobre o ganho liquido (apos deducao de custos e fatores de reducao), nao sobre o valor total da venda.
Para o investidor de leilao, o planejamento tributario do ganho de capital e fundamental. Ao comprar um imovel com 30% de desconto em relacao ao mercado e revender pelo valor de mercado, o ganho potencial e elevado e o IR pode consumir parte expressiva do lucro se nao planejado corretamente.
Como calcular o ganho de capital passo a passo
O calculo segue esta sequencia: (1) apure o custo de aquisicao somando preco de compra mais despesas dedutivas (ITBI, escritura, corretagem, reformas com nota fiscal); (2) calcule o ganho bruto subtraindo custo de aquisicao do valor de venda; (3) verifique se ha isencao aplicavel (valor abaixo de R$ 440.000, reinvestimento, imovel anterior a 1969); (4) aplique o fator de reducao pelo tempo de posse se cabivel; (5) aplique a aliquota progressiva sobre o ganho reduzido; (6) recolha via DARF codigo 4600 ate o ultimo dia util do mes seguinte.
Isencao por reinvestimento em 180 dias
O artigo 39 da Lei 11.196/2005 permite isencao total do IR sobre ganho de capital quando o contribuinte reinveste o valor integral da venda na compra de outro imovel residencial localizado no Brasil em ate 180 dias contados da celebracao do contrato de venda. Tres condicoes precisam ser atendidas: (1) o imovel vendido deve ser residencial; (2) o reinvestimento deve ser total (ou a isencao e proporcional ao percentual reinvestido); (3) o contribuinte nao pode ter usado esse beneficio nos 5 anos anteriores.
Para o investidor de leilao que flipa imoveis (compra barato, reforma e revende), essa isencao pode ser usada estrategicamente comprando o proximo imovel antes de decorrerem os 180 dias da venda. O controle de prazo e essencial.
Custos dedutiveis que reduzem o ganho
Ao calcular o ganho de capital, voce pode deduzir do custo de aquisicao as seguintes despesas: ITBI pago na compra; emolumentos de escritura e registro; comissao de corretagem paga pelo comprador; despesas com reformas e benfeitorias desde que comprovadas por nota fiscal ou recibo com identificacao do prestador. Cada real de custo documentado reduz o ganho tributavel e portanto o IR. Reserve todos os documentos de custo durante o periodo de posse.
Despesas que nao sao dedutiveis incluem: gastos de manutencao e conservacao ordinaria, condominio, IPTU, seguro do imovel e despesas com anuncios de venda. Esses sao custos de manter o imovel, nao de adquiri-lo ou melora-lo.
Imovel de leilao e ganho de capital
O imovel arrematado em leilao tem como custo de aquisicao o valor do auto de arrematacao judicial ou o instrumento equivalente no extrajudicial, acrescido das despesas dedutiveis. Imoveis de leilao tipicamente custam 60% a 75% do valor de mercado. Ao revender pelo valor de mercado, o ganho de capital sera de 33% a 67% sobre o custo. Com aliquota de 15%, o IR vai de 5% a 10% do preco de venda. Inclua esse percentual na analise de rentabilidade antes do lance.
Perguntas frequentes sobre ganho de capital em imoveis
Quando o ganho de capital em imovel e isento de IR?
Ha tres situacoes principais de isencao: (1) Valor de venda ate R$ 440.000 para imovel residencial, desde que seja a unica venda de imovel nos ultimos 5 anos (artigo 23 da Lei 9.250/1995 com limites atualizados); (2) Reinvestimento do valor total da venda em outro imovel residencial em ate 180 dias corridos (artigo 39 da Lei 11.196/2005), valido para quem nao usou esse beneficio nos ultimos 5 anos; (3) Imovel adquirido antes de 1969, com isencao total pelo tempo de posse.
Quais as aliquotas progressivas de IR sobre ganho de capital em imovel?
A Lei 13.259/2016 estabelece quatro faixas progressivas aplicadas sobre o ganho de capital liquido: 15% para ganhos ate R$ 5 milhoes; 17,5% de R$ 5 milhoes a R$ 10 milhoes; 20% de R$ 10 milhoes a R$ 30 milhoes; e 22,5% acima de R$ 30 milhoes. A aliquota incide sobre o ganho (diferenca entre venda e custo de aquisicao devidamente atualizado), nao sobre o valor total da venda.
O que pode ser incluido no custo de aquisicao para reduzir o ganho?
Podem ser somados ao preco de compra: ITBI pago na aquisicao, despesas com escritura e registro, comissao de corretagem se paga pelo comprador, gastos com reformas e melhorias desde que comprovados com nota fiscal. Essas despesas reduzem o ganho tributavel. Despesas de conservacao e manutencao (pintura, limpeza, pequenos reparos) nao sao deduteis.
Qual o prazo para recolher o IR sobre ganho de capital?
O IR sobre ganho de capital deve ser recolhido ate o ultimo dia util do mes seguinte ao mes em que ocorreu a venda (artigo 21 da Lei 8.981/1995). Use o DARF com codigo 4600. O nao recolhimento no prazo gera multa de 0,33% ao dia (limite de 20%) mais juros SELIC. O programa GCAP da Receita Federal calcula o valor exato e gera o DARF automaticamente.
Como funciona o ganho de capital em imovel arrematado em leilao?
Ao revender um imovel arrematado em leilao, o ganho de capital e calculado sobre a diferenca entre o preco de venda e o custo de aquisicao, que e o valor do auto de arrematacao mais despesas dedutivas. Como imoveis em leilao costumam ser comprados com desconto de 20% a 40%, o ganho potencial na revenda e maior, e o imposto tambem. Planeje o IR desde a analise do lance para nao ser surpreendido.