Kitnet no centro de SP por R$ 85 mil: estratégia de ticket baixo

Kitnet no centro de SP por R$ 85 mil: estratégia de ticket baixo

Quando comecei a investir em leilão, em 2021, só enxergava valor em imóveis grandes. Foi preciso fechar quatro ou cinco operações para entender que o ticket baixo tem vantagens estruturais que o ticket alto não oferece: velocidade de giro, facilidade de locação, custo de carregamento baixo e, acima de tudo, possibilidade real de construir uma carteira com 15 ou 20 unidades ao longo de poucos anos. Este é o relato do arremate de uma kitnet de 24 metros quadrados nos Campos Elíseos, centro de São Paulo, que virou a peça fundadora da minha subcarteira de ticket baixo.

Os números são reais, ajustados em detalhes operacionais para preservar a identidade de terceiros. O caso mostra como um arremate de 85 mil reais pode render ROI anual acima de 16 porcento e, mais importante, servir de base para uma tese de replicação escalonável.

Por que o centro de São Paulo é por que kitnet

O centro de São Paulo passou por uma transformação lenta mas significativa nos últimos 15 anos. A região entre Luz, República, Santa Cecília e Campos Elíseos concentra oferta abundante de imóveis antigos, muitos em edifícios dos anos 1960 a 1980, com baixa manutenção e proprietários originais envelhecidos ou falecidos. Isso gera fluxo constante de leilões, tanto extrajudiciais (por dívida de condomínio) quanto judiciais (por execução fiscal, dívida bancária ou inventário litigioso).

Ao mesmo tempo, a demanda por moradia compacta na região nunca foi tão alta. Estudantes universitários (USP, Mackenzie, PUC SP e as faculdades do centro ampliado), trabalhadores da economia gig (entregadores, motoristas de aplicativo), jovens profissionais em início de carreira e imigrantes formam uma base sólida de inquilinos para kitnets bem reformadas. O aluguel médio de uma kitnet nessa faixa, reformada e bem localizada, oscila entre 1.100 e 1.700 reais em 2026.

Com desconto de leilão, a equação se fecha: compra a 85 mil, reforma por 18 mil, aluga por 1.400. Conta feita, ROI superior a 16 porcento ao ano sobre capital investido.

O perfil da kitnet

O imóvel era um studio de 24 metros quadrados em um edifício residencial dos anos 1970, com 12 andares e 48 unidades no total. A kitnet ficava no sexto andar, com janela para uma rua lateral de pouco movimento. Tinha uma peça única que integrava cozinha, sala e dormitório, mais banheiro separado com box. Piso de taco antigo em estado precário, paredes com infiltração superficial no encontro com o banheiro, pia de cozinha enferrujada e geladeira antiga que não funcionava mais.

O edifício tinha portaria 24 horas (um ponto forte para aluguel no centro), lavanderia coletiva no térreo, zelador e administração terceirizada. Condomínio mensal em 390 reais, IPTU anual em 520 reais (pago em cota única com desconto ou parcelado sem juros em 10 vezes).

A kitnet foi a leilão por dívida de condomínio. A proprietária original tinha falecido em 2021, e os herdeiros não fizeram inventário nem assumiram a administração do imóvel. O condomínio acumulou atraso de 28 meses, totalizando cerca de 14 mil reais em dívida antes de entrar em execução. No leilão extrajudicial, a avaliação veio em 220 mil reais, compatível com o valor de mercado para studio com potencial de reforma no edifício.

A análise antes do lance

Para imóvel de ticket baixo a análise precisa ser rápida. Se você gasta 20 horas investigando um lote de 85 mil, a margem do tempo gasto não compensa. Meu processo para essa faixa envolve quatro checagens essenciais, todas possíveis em menos de três horas.

| Etapa | Como verifiquei | Resultado | | --- | --- | --- | | Matrícula | Cartório do 4 Oficio via Arisp | Sem gravames além da penhora | | Condomínio | Ligação direta para a administradora | 28 meses atrasados, 14.200 reais | | IPTU | Consulta CPF do imóvel na prefeitura | 4 anos atrasados, 2.080 reais | | Inspeção externa | Visita ao prédio (não ao apartamento) | Prédio conservado, portaria ativa, lavanderia funcionando |

Não consegui entrar na kitnet antes do leilão, porque o ocupante (um homem que se identificou ao zelador como filho da falecida) não autorizou visita. Isso subiu o grau de risco, mas para o ticket de 85 mil era um risco absorvível. Em imóveis acima de 300 mil, eu não entro sem ver por dentro.

Sobre o ocupante: o zelador confirmou que era o filho, com histórico de não pagar condomínio desde o falecimento da mãe. Pelas descrições dele (pessoa sem emprego fixo, sem renda declarada, com histórico de não pagar), identifiquei o perfil típico de ocupante que sai rápido sem processo. A aposta era que uma proposta direta de saída amigável com chaves trocadas em 30 dias resolveria.

O dia do leilão

A primeira praça teve lance mínimo em 220 mil e ficou deserta. A segunda praça, 25 dias depois, com mínimo em 85 mil. Três competidores logados, todos parecendo investidores de ticket baixo com método parecido ao meu.

A disputa foi rápida. Começou em 85 mil, subiu para 86, 87, 88 em incrementos de mil. Eu segurei, deixei os outros se cansarem. Quando o valor estacionou em 88, cravei 90 mil. Ninguém cobriu. Arrematei em 90 mil, 59 porcento abaixo da avaliação oficial.

Olhando em retrospectiva, eu poderia ter fechado em 88,5 mil se tivesse sido mais paciente. A pressa de cravar 90 mil me custou 1,5 mil reais. É pouco em valor absoluto, mas percentualmente é quase 2 porcento do lance. Lição que aplico até hoje em lotes de ticket baixo: nunca antecipe o incremento final, deixe a dinâmica do pregão chegar ao ponto natural.

A conta do arremate

Em ticket baixo todos os custos são proporcionalmente maiores do que em ticket alto, especialmente os custos fixos (emolumentos, ITBI mínimo, comissão do leiloeiro).

| Item | Valor | | --- | --- | | Lance arrematado | R$ 90.000 | | Comissão do leiloeiro (5 porcento) | R$ 4.500 | | ITBI SP (3 porcento) | R$ 2.700 | | Registro em cartório | R$ 2.860 | | Condomínio atrasado negociado | R$ 11.500 | | IPTU atrasado em refis | R$ 1.650 | | Honorários advocatícios (caso simples) | R$ 2.500 | | Acordo amigável com ocupante | R$ 2.000 | | Reforma completa | R$ 18.000 | | Total investido | R$ 135.710 |

Dois pontos sobre esses números. O condomínio atrasado, originalmente em 14.200, foi negociado com a administradora por 11.500 em cota única, aproveitando que a síndica queria regularizar a unidade rapidamente para normalizar o fluxo do prédio. O ITBI mínimo em SP capital é 3 porcento do valor da arrematação, valor que muitos iniciantes esquecem de somar no cálculo.

O acordo com o ocupante foi o ponto que mais me surpreendeu positivamente. Entrei em contato pelo zelador, marquei uma conversa presencial, e em menos de uma hora de conversa ele aceitou sair em 90 dias mediante pagamento de 2 mil reais em dinheiro como auxílio mudança. Não houve necessidade de ação judicial, de oficial de justiça, nem de força policial. Ele saiu voluntariamente no prazo combinado.

A reforma em 28 dias

A reforma foi projetada para ser rápida e enxuta, sem luxo. Objetivo: entregar uma kitnet limpa, funcional e bem iluminada, alugar rápido para perfil de estudante ou jovem profissional.

| Etapa da reforma | Custo | Tempo | | --- | --- | --- | | Demolição leve (taco, pia velha, louças) | R$ 900 | 2 dias | | Retoque de alvenaria e tratamento de infiltração | R$ 2.200 | 3 dias | | Instalação elétrica atualizada | R$ 2.800 | 4 dias | | Pintura (paredes claras, teto branco) | R$ 2.400 | 3 dias | | Piso laminado clicado | R$ 2.100 | 2 dias | | Banheiro (box, vaso, pia, louças) | R$ 3.800 | 4 dias | | Kit cozinha compacto (pia, armário, prateleira) | R$ 2.600 | 2 dias | | Limpeza final e desinsetização | R$ 400 | 1 dia | | Tempo total com folga | R$ 17.200 + R$ 800 de imprevistos | 28 dias corridos |

A escolha do piso laminado foi deliberada. O piso laminado clicado tem custo baixo, instalação rápida e aparência moderna nas fotos, o que acelera a locação. Em imóvel de ticket baixo, foto boa é praticamente a estratégia inteira de marketing: um anúncio com seis fotos bem iluminadas atrai 4 vezes mais contatos do que um anúncio com duas fotos escuras.

A locação em 19 dias

Anunciei a kitnet em três plataformas simultaneamente (Quinto Andar, Loft e Zap Imóveis), com valor de aluguel em 1.400 reais mais 390 de condomínio e 45 de IPTU rateado mensalmente. Tive 41 contatos qualificados em uma semana. Entrevistei 6 candidatos presencialmente, escolhi um jovem estudante de medicina com fiador (os pais dele) e renda familiar comprovada.

O contrato foi de 30 meses, com reajuste anual pelo IGPM, multa rescisória de três aluguéis proporcionais e exigência de seguro incêndio. O inquilino entrou 19 dias após o anúncio ser publicado.

A conta fechada do retorno

| Indicador | Valor | | --- | --- | | Capital total investido | R$ 135.710 | | Aluguel mensal bruto | R$ 1.400 | | Despesas mensais (vacância provisionada, manutenção) | R$ 130 | | Aluguel mensal líquido antes do IR | R$ 1.270 | | IR estimado (isento até faixa) | R$ 0 | | Aluguel líquido anual | R$ 15.240 | | ROI anual sobre capital investido | 11,2 porcento | | Payback puro em fluxo | 8,9 anos |

Se considerarmos também o ganho patrimonial (a kitnet reformada vale de mercado entre 190 e 210 mil reais, contra 135 mil investidos), o retorno total ajustado fica entre 50 e 55 porcento sobre o capital, realizável via venda a qualquer momento. É esse cálculo ampliado que justifica a estratégia de ticket baixo.

A estratégia de multiplicação

O aprendizado mais importante desse caso foi a construção da tese de multiplicação. Uma kitnet sozinha gera 1.270 reais líquidos mensais. Dez kitnets geram 12.700 reais mensais, o equivalente a um salário de classe média alta em São Paulo. O capital para dez kitnets, considerando a mesma equação de 135 mil cada, é de 1,35 milhão de reais. Esse é um ticket acessível para quem já tem patrimônio inicial e quer estruturar renda recorrente.

A operação é viável porque kitnet em centro urbano tem três características que o apartamento padrão não tem: custo de reforma muito menor (entre 15 e 25 mil contra 50 a 120 mil de um apartamento de 50 metros), tempo de locação mais rápido (15 a 30 dias contra 45 a 90) é menor exposição a vacância (a demanda por kitnet em regiões centrais é estrutural). Em troca, o risco de inadimplência é um pouco maior, porque o perfil de inquilino costuma ter menos garantia, e o desgaste do imóvel é mais rápido, exigindo reforma leve a cada 5 ou 7 anos.

Para mitigar esses riscos, recomendo três práticas: exigir fiador ou seguro fiança em todo contrato, manter uma reserva de 10 porcento do aluguel anual para vacância e desgaste, e visitar fisicamente o imóvel a cada 6 meses para identificar problemas antes que virem emergência.

Os erros que cometi nesse arremate

Três erros menores, que em escala maior teriam custado mais.

O primeiro foi subestimar a negociação com a administradora do condomínio. Eu poderia ter pedido desconto adicional em troca de pagamento imediato, e tenho quase certeza que conseguiria mais 10 a 15 porcento. Paguei os 11.500 sem negociar com firmeza, o que foi dinheiro perdido.

O segundo foi não ter cravado o limite final no leilão. Como contei acima, poderia ter fechado em 88,5 mil em vez de 90 mil. Esse tipo de disciplina só se adquire com repetição. Hoje uso sistematicamente a metodologia do Lance Justo, que descrevi em /blog/lance-justo-prática-como-cálculo-teto, para definir o teto antes do pregão e não me deixar levar pela adrenalina do lance ao vivo.

O terceiro foi começar a reforma sem ter negociado desconto de volume com o fornecedor de material. Se eu tivesse planejado desde o início a aquisição de cinco kitnets em sequência, teria margem para comprar material em atacado e reduzir de 15 a 20 porcento nos insumos.

Cross links úteis

O relato dos meus primeiros casos, em /blog/5-primeiros-arremates-lições-reais, inclui o arremate de uma kitnet em Goiânia que serviu de laboratório para o modelo de ticket baixo. E o /guias/como-comprar-apartamento-em-leilão cobre o passo a passo geral de arremate residencial, que se aplica parcialmente ao formato de kitnet.

Por que essa estratégia escala

Dos seis pilares de uma carteira diversificada em leilão, a subcarteira de ticket baixo tem uma característica única: é a que mais se beneficia de escala operacional. Processos repetidos baixam custo unitário, fornecedores fixos reduzem preço de insumo, modelos de anúncio otimizados reduzem tempo de locação, e um único advogado pode gerenciar o processo de 15 unidades pelo custo marginal de cada uma. Esse é o tipo de ativo que se transforma em máquina ao longo de poucos anos.

A parte difícil é resistir à tentação de ir para lotes maiores antes de ter fechado o suficiente em ticket baixo. Eu mesmo caí nessa armadilha em 2023, quando tentei pular direto para um imóvel de 600 mil após fechar dois de ticket pequeno. Paguei mais caro do que devia, lidei com complexidade que não estava preparado, e perdi tempo que poderia ter usado fechando três kitnets em paralelo.

O que você precisa ter pronto para começar

A barreira de entrada em ticket baixo é mais sobre consistência do que sobre capital. Você precisa de três coisas: 150 a 180 mil reais para a primeira unidade, um fornecedor de reforma confiável que entregue em menos de 30 dias com qualidade aceitável, e um advogado que opere com ticket baixo a preço compatível (honorários de 1.500 a 3.000 reais por caso, não 8 mil como os escritórios de alto padrão cobram).

Com esses três recursos estruturados, você consegue fazer uma unidade a cada dois ou três meses. Em dois anos, sete ou oito unidades operando. Em cinco anos, entre 15 e 20, se o fluxo de lotes se mantiver. O gargalo costuma ser o fluxo de bons editais, não o capital. Por isso o monitoramento sistemático de leilões é tão importante.

O que fazer se quiser começar nessa faixa

Comece monitorando leilões extrajudiciais de condomínio em regiões centrais das capitais maiores. Os filtros básicos são: kitnet ou apartamento de 1 dormitório, valor de avaliação até 300 mil reais, lance mínimo de segunda praça abaixo de 55 porcento da avaliação, idade do imóvel acima de 25 anos (onde concentra o fluxo de dívidas condominiais antigas), edifício com portaria 24 horas e elevador em funcionamento.

Esses filtros reduzem o universo de busca de milhares para poucas dezenas por semana, o que torna a análise individual factível. Para cada lote que passe nos filtros iniciais, uma hora de investigação (matrícula, condomínio, IPTU, inspeção externa) é suficiente para decidir se vale a pena dar lance.

Se você quer receber alertas automatizados desse perfil, com filtros de cidade, tipo de imóvel e faixa de valor, cadastre-se gratuitamente em /cadastro e configure o monitoramento para o perfil de ticket baixo em regiões centrais. O cadastro é gratuito para começar e você passa a ter acesso ao fluxo de editais que atendem exatamente a essa tese, sem precisar ficar catando lote a lote em plataformas diferentes.